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農転許可・農振除外~調整区域で住宅が出来るまで~

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2018.03.12

こんにちは!

設計スタッフの井上でございます。

年末ごろから弊社が住宅の設計・監理・許可申請で

お世話になっている案件のご紹介です。

 

ご実家のお隣の田んぼに、若者ご夫婦の新居を建てたいということでご相談いただきました。

ご実家は市街化調整区域という場所にあります。

東京や大阪ではあまりなじみがないかもしれませんが、

岡山では都市部でも車で20分ほど離れれば、このような地域に当てはまります。

 

この地域は簡単に言うと「農業のまち」です。

その地域の土地を買える・家を建てれる・住めるのは「農民=農業従事者」に限られます。

だれしもがその地域の土地を買えるわけではないので、

土地の価格自体は低くなっていることがほとんどです。

日本の農業という産業を守り、国土を守るという観点から、

誰しもがその地域の土地を買って転売できないようにしているんですね。

そのため農業者が家を建てる場合でも、

きちんと農業をしているという証明書を役所に出さなければいけません。

 

今回お家を建てられるご夫婦は、お父様が農業者で、ご夫婦はサラリーマンです。

そのため、お父様は農民なのでこの地域でお家を建てられますが、

ご夫婦は農民ではないので基本的には家を建ててはいけません。

 

ではどうしたらよいか?方法はケースバイケースで色々あります。

①開発許可

→農業者ではないけれどもその地域とその住民にとって、必要だから、

特別に家を建てることを許可して下さいと役所にお願いすることです。

この許可が通れば、家は建てられますが、土地に関する許可申請の中では

難易度の高い許可ですので、申請から許可までに6か月くらいかかることもあります。

期間が延びればそれだけ人件費もかかりますので、100万円単位で申請料が必要な場合がほとんどです。

 

②農業者になる

→親族が農業者であるなら、その方から1000㎡以上の所有権を貰って、

農業者になってしまえば問題ありません。サラリーマンをしながら休みの日は農業をしているというのもOKです。

その代わり、家を建てる時には農業をきちんとしている証明が必要なので、

家を建てる前後1年ずつくらいで、実際に農業をしている実績を作らなければなりません。

家を建てる時期が未定だったり、実際に農業をやる可能性がある方はその辺りを踏まえて、

計画すれば、申請費自体は10万~数十万程度で、開発許可よりもお安くできます。

 

③新築する家の所有者を実際の所有者と農業者の2人以上にする。

→農業者の家なら建てれるので、新築するお家を農業者と所有者の2人で建てます!という形にすればOKです。

「農業者が家を建てて、そこに同居するという形」にするわけです。(実際に同居するかは本人次第ですが。。。)

その持ち分は99(実際の所有者)対1(農業者)でもOKで、書面上、農業者の名前が出ていればOKとなります。

多くの場合は、書面に現れる権利は(99:1)くらいにして、実際の支払いは(100:0)にしているようです。

ただ、そうなると、もしその農業者が既に家を持っていたとすれば、役所から「今住んでいる家と新しく建てる家2ついらないでしょ?」

って言われます。確かに主たる住居は2ついらないので、「今ある家は農業用の倉庫にします」や

「今ある家は長男が農業をするので長男の家にします」とかいう形をとるようです。

そうすれば、元の家に農業者は済み、新しい家に実際の所有者が住むことができます。(書面上は違いますが)

 

今回のお客様は、親御さんが農業者でしたので、親御さんと一緒に建てる③の手法をとりました。

そうすることで、申請にかかるお金をぐっと減らして、建築の方にお金を使えるようにコンサルティングしています。

ただ、③の方法はあくまで例外的な場合です。役所も不当なことは許可できないので、その方法がとれるかとれないかは、

事前に専門家に相談してから、専門家から役所に問い合わせた方が良いです。

素人のお客様が本記事を参考にして直接役所に行くとやぶ蛇になって、かえって役所の印象を悪くする恐れがあります。

役所は一度無理といったものは、後から覆さないので、慎重に計画することをお勧めします。

 

その他にも難しい許可のご相談も承っております。

1級建築士事務所兼行政書士事務所の綜合設計ならば、土地建物に関するどんなご相談でものれます!

相談料は無料ですので、お気軽にお問い合わせくださいませ。

 

P.S 許可の話ばかりになりましたが、建物のデザインが本業ですので、

きちんと建物も設計中です。室内に螺旋階段をつくるようなオシャレなイメージで計画中です。